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小区地面停车位不够又没有地下车库业主停车有

作者:12博官网 发布于:2020-11-04 21:15 点击量:

  如果不想花钱,解决方案可以考虑“代客泊车”。虽然投资小,但需要业主与物业之间的充分信任,而且还要承担阻塞消防通道的法律风险,这本身就是成本。

  如果舍得花钱,可以考虑设置机械车位,车位数量可以大幅增加。但建设需要花钱,运行也需要花钱,业主不见得愿意接受,不开车的业主甚至会反对。

  谢谢邀请,初步思路有两种解决方案,我先抛砖引玉,希望能看到各位大神的奇思妙想。

  一、假设在不能修建地下车库或者其他增加地面停车位的前提下,可以考虑下引进机械立体车库,机械立体车库能解决停车位位置不足的问题,但是机械立体车库也会有小问题需要注意(立体车库为什么叫好不叫座,立体车库行业的痛点是什么)。

  二、不考虑修建机械立体车库而又想解决停车难题,可以考虑错时停车,小区是位于城市的什么地段?附近是否有商业写字楼?运营的停车场?或者是事业单位的停车场?若是有,可以考虑由业主委员会出面跟这些停车场协商,租借晚上的停车场给小区业主停车,因为这个停车场运营高峰期正常都是在白天,一般晚上和周末停车流量都比较少,大都处于一个闲置的状态,若是能集体出租,想必停车场运营方也是乐意的,把闲置的资源盘活,双方都能有利,何乐不为呢。政府现在都提倡错时停车、共享停车、小区业委会可以考虑下怎么利用周边的停车资源。

  这种问题,就像我老婆问我,家里只有一个衣柜,她买了两衣柜的衣服,怎么办。

  硬伤,神仙都难拆局,只能采取先租先得的方法,超租率设置要合理,考虑到临停问题,按你现在的情况是不可能超租的

  前几天看到一份判决书,法院在“本院认为”部分写下“相传清朝康熙年间宰相张英为处理邻里关系曾有诗云:千里修书只为墙,让他三尺又何妨”来化解原被告之间的邻里矛盾。但在现如今的老旧小区内,很多业主为了停车位连一尺都让不了,因为你让了,你就没地方停车了。

  那么,小区里我们经常看到的用白线画着的一个一个长方格的地面停车位到底属于谁呢?

  《物权法》第七十三条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

  未进行规划的停车位,在小区规划平面图中以及经济技术指标表中往往不体现,即可认定为占用建筑区划内的道路、绿地使用的车位,毫无疑问,这类车位按照《物权法》规定属于业主共有,这类车位争议不大。

  而规划内的地面停车位,在小区规划平面图中有显示,且在经济技术指标表中有明确记载,这类停车位属于谁呢?

  前几天看了两份结果截然相反的判决书,一份认为规划内的地面停车位属于开发商所有,一份认为规划内的地面停车位属于业主共同所有。

  理由:开发商以出让方式依法取得涉案小区相关地块的土地使用权,并按照县规划局批准的小区规划总平面图,投资涉案小区项目,所建设的全部房屋、设施的所有权,根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”和第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”的规定,应属于开发商所有。

  理由:《物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。” 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条规定“建筑物区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”县规划局批准实施的小区规划总平面图载明,开发商出租的车位均系规划许可范围内的地面汽车停车位。可见,建筑规划内,规划用于地面停放汽车的车位属开发商所有。

  第一、虽然开发商取得了土地使用权证,但涉案小区土地使用权在涉案小区房屋出售后,已经转移至小区业主共同所有。

  第二、地面停车位不属于开发商专有部分,无法办理产权登记,地面停车位属于土地使用权之客体,属于业主共同所有。

  法律依据:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”

  看了两份判决很让人挠头,似乎两位法官说的都很有道理,但对于两方当事人来说,判决结果却影响深远。

  最高院2017年的一份判例,让业主们看到了希望的曙光,最终认定属于业主共同所有。

  原告开发商请求确认小区建筑区划内规划用于停放汽车的地上停车位属于开发商所有。

  该案二审(一审不再赘述)即重庆高院认定小区的地面停车位权属不归开发商所有,随即驳回了开发商的上诉请求,理由如下:

  第一、我国《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此,开发商有权处理本案争议车位的前提是车位属于开发商所有。

  第二、如果争议的停车泊位能办理产权登记手续,则可确认所有权归开发商所有。但本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说,一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。

  第三,一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积,总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》,虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个,但根据意见书载明的内容,393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积。2009年6月的小区总平面图中,小区总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。综上,前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积,不能办理产权登记手续。

  第一、开发商向小区业主出售房屋,小区内的土地使用权也转移至小区业主,小区共有部分土地使用权归小区业主共有。

  第二、小区地面停车位不能取得产权登记,不能成为开发商享有专有权的专有部分,该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共同所有。

  理由:根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定,案涉车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使开发商在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。

  所以,针对小区地面停车位,如果开发商没有取得产权证,即与业主签订转让协议或租赁协议,你们可要小心了,开发商很可能没有处分的权利,如果开发商将所有收益据为己有,业委会就可以主张权利了。

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